狙い目物件とやらを調べてみたよ その5 ライオンズ柏旭町サーパスレジデンス

今回の狙い目物件シリーズの殿を勤めますのはコレです。

ライオンズ柏旭町サーパスレジデンス

kashiwa

所 在地 :千葉県柏市旭町3丁目以下未定(住居表示)
交 通:JR 常磐線「柏」駅下車徒歩 5 分
東武野田線「柏」駅下車徒歩 5 分
用 途地 域:商業地域、第一種住居地域
規 模・構 造:鉄筋コンクリート造、地上 15 階建て、共同住宅
総 戸 数:42 戸(住戸)
販 売 戸 数:未定
敷地面積:932.34㎡
専 有床 面積:61.10㎡~73.33㎡
間 取り:3LDK,3LDK+WIC+SIC,3LDK+WIC
販 売価 格:2,900万円台~4,300万円台(予定)
最多販売価格帯:3,900万円台(5 戸)(予定)
駐 車 場:15台(屋外平地式 13台、屋内平地式 2台)
自転車置き場:72台
入 居 開始日:2015 年9月 24 日(予定)
販売予定時期:2014 年 6 月中旬
設 計 ・ 施 工:株式会社穴吹工務店
売主:株式会社大京・株式会社穴吹工務店

 

第一種住居地域なので建ぺい率60%、容積率最大400%、敷地面積932.34㎡なので最大床面積3729.36㎡。一戸あたり88.79㎡、うーん・・・平均70㎡とすると有効率78%と随分低めですなぁ(一般的には80%台)。一階床あたりの戸数が三戸以下なためと思われますが、戸数を稼ぐため階床を15まで上げているのでしょう。

外見もかなりタワマンぽいですが、よく見ると外階段の一般的な高層マンションをひょろ長くペンシルビルのようにしたような独特の形状となっています。

気になるのは上下の防音が弱くてハズレ物件が多いと言われる十五階建てという点ですね。ただし、ここはボイドスラブ工法の二重床なので、階床間の間隔も大きめになるため、どこで帳尻を合わせているのかと不思議に思ったのですが、資料を見て納得。

ライオンズ柏旭町サーパスレジデンス

天井と天井裏(天井懐)がかなり低いですね。階高は2.9m程度でしょう。建築基準法の45mの壁をクリアするにはこれでもギリギリなので、仕方ないのでしょう。ただし、天井懐が浅いと重量床衝撃音遮断性能(LH)が低下するので、上からのドスドス歩く音は伝わってくる可能性が高くなります。浅くても防音効果を高める工法もあるそうですが、穴吹工務店がその手の技術に長けているかどうかは・・・この会社、独自技術が何もないんですよね・・・施工数は凄いのですが「とにかく数で勝負」という数打ち主体の施工業者という感じですので。 :-D

我が家の施工をした奥村組は特殊建築物に強いので毎年何十件も特許を出していますが(美術館など免震建築に強いのも家を決める際の決め手だった)、穴吹工務店で引っかかったのは僅か2件、汎用建築物以上の質を期待するのは難しいと考えるのが妥当でしょう。むしろ数をこなしている分、安定した品質と資材調達などのコストパフォーマンスに優れているという評価をするのが妥当かと思います。

また、リーマン・ショック後に一旦破綻して大京グループに吸収されたという経緯も気になります。直近の経営状態は悪くないようなので、大きく忌避すべき問題点とは思いませんが、一応考慮に入れておくべきかと思います。

 

次にロケーションについてなのですが。

前門の六号線とセレモア(斎場)、後門の高校がポイントです。

これらは忌避施設としては致命的な要素にはなりえませんが、六号線はトラックの往来が多い上、この辺りはかなりの慢性渋滞ゾーンです。防音については窓やサッシのグレード次第な部分が大きいので(我が家はT2~T4グレードでほぼシャットアウト成功)その辺りの情報が出ていないのはとても気になります。

あとは、元六号線沿線住民としましては、六号線は「人の信号待ちが恐ろしく長い」という点は考慮すべきかと思います。駅から徒歩五分というのは信号待ちの期待値を考慮すると7~8分以上になるというのが現実かと思われます。更にその先にある常磐線の異様なまでのガラの悪さを許容できるかって辺りでしょうか。

内装については「数打ち」を活かしたオリジナルブランド内装「LionsLivingLavo」を展開しているのはコスト的に良い点ではないかと思います。ディスポーザー等の高級装備はこの際求めるべきではないでしょう。この物件の性格上。

そもそも常磐線沿線のガラ自体が相当なものなので、DQNやキ○ガイと接触する可能性は相当高まる覚悟はしておくべきかと思います。元住民が言うのだから間違いありません。

 

総論としましては、新築でコスパが良好でかつ生活利便性も求めるとなると、色々犠牲になる部分もある上に、リスクを拾わないといけなくなるという悲しい現実が見えた案件だったりという辺りかと思います。

個人的には、柏辺りであれば戸建てにするか、格安中古マンションをオススメしたい所ですが・・・新築3000万台で景観のある3LDKが欲しいという家庭にとっては良い選択肢?かもしれませんので、よくよく熟慮された上で判断されたら如何でしょうか。

荒川を越えている時点で、資産価値はお察し下さいではありますが。

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