狙い目物件とやらを調べてみたよ その3 クレヴィア東京八丁堀 湊 ザ・レジデンス

第三弾は色々評価に困る物件がやって参りました。

 クレヴィア東京八丁堀 湊 ザ・レジデンス

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[問題点]

・安心の川沿い物件。 :-D

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2011年には歩道が冠水するなど、水害耐性はかなり低い土地です。

更にモロに中央区の洪水ハザードマップの冠水エリアと被っているのですが・・・

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・湊二丁目東地区第一種市街地再開発事業による商業施設の開発を見込んで売りにしているのですが、コレが何ともまた微妙で・・・

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再開発地域はこんな場所で、この物件の僅か数十メートル北側。

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そして、こんな物が建つのですが「ビル風」「落下物被害」といった単語が頭の中をよぎります。確かに買い物拠点が出来るのは非常に喜ばしいことなのですが、これがランドマークになって周囲の再開発が進むかと言われると、非常に微妙な土地です。

何せここら一帯はバブル期に地上げ屋が暗躍しまくって歯抜け状態で土地が買い占められたままバブル崩壊→塩漬けのまま今に至るという土地なので、

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こういう柵で囲まれた空き地と駐輪場の中にボロい建物が点在してポツポツ残っているというカオスなことになっていたり :roll:

何せ戦後間もなく建てられたボロ屋やバブル時代のペンシルビルと戦前からの町工場や職人の工房がグチャグチャに入り混じった土地のため、再開発をするにしてもさぞや難儀することでしょう。

お隣町の入船に行けば日本共産党中央地区委員会の事務所が有るような土地柄ですし、ここがお向かいの月島や勝どきみたいになるかと言われれば・・・非常に判断に困ります。

・デザインは、タイルは流石に某獅子さんみたいな安物ではないようですが、エントランスの間口がやたら狭くてあまり豪華さを感じません。機械式駐車場のターンテーブルを外側に設置したせいか、1Fの間取りがやたら窮屈に感じます。事業協力者用店舗もスペースを食いつぶしていますし、この土地の再開発の難しさがにじみ出ています。

・内装は・・・普通より上ですね。人造大理石カウンターとかB級ぽい豪華内装がアレです。高級物件かどうかを見分けるバロメーターは「ディスポーザーの有無」なのですが、ここはありませんね。なので「中の上」程度と見ておくのが良いでしょう。

・間取りは柱が邪魔なのと窓の小ささがちょっと。大きめな柱が部屋に結構食い込んでいますので、実効面積は結構目減りしているような上、家具配置も少々苦戦しそうです。頑丈に作っているのは良いことなのですが、躯体設計はいささかクラッシックなように感じます。施工業者の松尾工務店は・・・老舗ですが非常に凡庸な会社というイメージでして特に良くも悪くもなくと言った所です。

・分譲価格は、56.00m22LDKが5100万円台~ うーん・・・再開発の今後の進捗が非常にグレーな土地なので何とも言えない部分はありますが、中央区の新築相場としては凡庸なレベルでしょう。

【総評】

中央区湊にあるこのマンション、周囲が再開発で化けたら高層マンション街の中に埋没するかタワマンの谷間物件、化けなかったらカオスな地上げ失敗タウンの住民。これは何とも評価できません。とにかく情報が不足しているので、購入を検討するのであれば伊藤忠商事さんにどういう狙いでこのプロジェクトを立ち上げたのか説明を求めるべきでしょう。(もちろんエビデンスは残す前提で)

商社系のデベはその辺りの情報を上手く掴んで開発している案件が多いので、論拠となるネタがあるかどうかがポイントになるかと思います。どちらにしろ、現在判明しているのは大崎や品川駅付近の再開発や山手線新駅のような話と比べて大変小規模な話につき、注意深く調査を進めるべきかと思います。

それと、銀座徒歩圏内と言えば聞こえはいいのですが、商業地域の銀座と新興住宅地域の佃島エリアの狭間にあるキワモノエリアというのがここの現状かと思います。

私がこの街の不動産を買うのであれば・・・地上げ対象になりそうな塩漬け状態の駐車・駐輪場でも買いますけどね。寝かせても維持費分の小銭は稼げそうですし :mrgreen:

どちらにしろ、積極投資に値する案件ではないと思います。悪い意味でリスキーな部分が多すぎるので。

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