駄マンション検め その9 「ワイは詐欺や!プロモーション詐欺や! マイキャッスル練馬高野台」

スペックは以下の通り。

【物件名】マイキャッスル練馬高野台

【住所】練馬区高松3丁目7−25

【最寄り駅所要時間】19分

【施工会社】山田建設

【デベロッパー】山田建設

【75㎡換算騰落】3900万→2325万(-40.38%)

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構造(建材)的な仕様の低さを開口部の狭さで補っている基本構造、無釉の磁器質タイルと外観ぶち壊し剥き出し排水管、せこい出窓は安普請物件のお約束です。

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ベランダも生活感満載でいい味を出しています。

駅からも遠いですし、買い物も不便。そもそも地価の安さが売りの戸建てだらけの土地なので、マンションであるメリットが極めて薄い物件と言えます。

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その他にも様々な嫌悪施設や環境が盛りだくさんの土地につき、複合的な要員が絡まり削り落とすように評価を落としている物件といえるでしょう。

以下に今まで駄マンションを見てきて掴めてきた嫌悪施設や環境のパターンを示します。

[嫌悪施設]

・異臭、騒音系嫌悪施設

「高速道路(特に首都高のような建物に隣接した高架型は最悪) 」
「主要幹線道路 (倉庫街や湾岸の流通道路が特に酷い)」
「鉄道の線路(高架だと騒音の影響が顕著) 」
「煙や悪臭を放つ工場(鉄工所や塗装メッキ工場、化学工場など顕著)」
「廃棄物処理場(ゴミ焼却場は設備が新しければ被害も少なく併設された温水プールなどのメリットも有る場合も) 」
「下水処理場(昔よりはマシだが、今でもかなり臭う)」
「飛行場 (夜間発着のある所は論外)」
「軍事基地(特に航空機の離発着のある所、特にヘリ基地は騒音が酷い) 」
「大規模な救急病院(最近は救急車がフル稼働状態なので特に酷い)」
「夜間営業のスポーツ施設(テニスコート、野球場、ゴルフ練習場など騒音と照明のダブルパンチ)」
「畑・田んぼ(肥料の臭気や土埃、蚊など虫の大発生)」
「配送センター及びタクシー会社車庫(24時間出入りがある所は影響大)」
「学校(運動会前の練習やスポーツ校の夜間早朝部活はかなりの騒音源)」

・精神系嫌悪施設

「火葬場(霊柩車が出入りするのはやはり・・・)」
「斎場(喪服の集団がゾロゾロ、白黒提灯立ちんぼ案内の辛気臭さ)」
「宗教団体施設(特にカルト系施設周辺は住民とドロドロの紛争になりやすい)」
「墓地(寺社の場合周囲は乱開発がされにくいというメリットも有るが、純粋な墓地はマイナス効果大)」

・災害リスク系嫌悪施設

「 ガスタンク(ガス漏洩、爆発事故リスク)」
「火薬類貯蔵施設(爆発リスク、テロ標的)」
「高圧線及び鉄塔 (架線切断及び電波障害)」
「原子力関連施設(ザ・松田が原子力号をメルトスルーしたり大暴れするため)」

・治安系嫌悪施設

「風俗店(一帯のガラが強烈に悪くなる)」
「遊技場(競輪・競馬場の周囲はレース開催日に治安が強烈に悪化)」
「刑務所及び拘置所(小菅のように街全体の空気を暗くする効果あり)」

[嫌悪環境]

・川沿い(洪水・悪臭・地下水漏水のリスクあり)
・崖沿い(水害・崖崩れのリスク大)
・海沿い(高潮・津波・塩害のリスクあり。特に塩害は空調や建物躯体へのダメージ大)
・埋立地(液状化リスクや廃棄物による土壌PHの極端な偏り、杭基礎や地盤改良構造材にダメージが及ぶ)
・公園や緑地が豊富(大抵ど辺鄙な公共交通機関の無い地域が該当)

 

この物件に該当する要素を赤字で示しましたが、ここは環境的にはかなり良くない部類です。

特にこの物件の場合川沿いなのがかなりのマイナス要因です。 ゲリラ豪雨を受けるとすぐに水浸しになりますし、湿気や夏場の臭気も相当なもの。

http://matome.naver.jp/odai/2140619740808454001

と、今年もゲリラ豪雨で危険水位まで行ったらしいですし、まさに「ゲリラ雨 集めてヤバし 石神井川」かと。更に半端に辺鄙な土地ならではの騒音源の豊富さもいただけません。

以上より私としては全くお薦めできない土地です。 :roll:

 

しかし、ここは中小デベの土地調達力の弱さがモロに出た物件という意味で大変興味深いものではあります。

この物件を新築でさばいた営業さんも「閑静な住宅街~♪」「石神井川の桜並木ガ~♪」「ミドリアフレル リバーサイド~♪」「(多分無いが)ガスタンク萌ヱ~♪で頑張ってゴルフ練習場や悪臭水害などの大きな欠点を糊塗して売りさばいたのでしょう。

こう考えると不動産の営業ってモラルがある人には全く向かないのだなぁと実感した物件でした。トンデモ物件でも仕事と割り切って売り捌けてこそ一流の営業なのでしょうが :mrgreen:

次回は・・・今回のがランキング27位だったので20位前半台ということで24位の大泉学園の特殊物件を紹介したいと思います。

駄マンション検め その9 「ワイは詐欺や!プロモーション詐欺や! マイキャッスル練馬高野台」” への8件のコメント

  1. 4割墜ちで27位かぁ わぁすとてんに入るらんかぁはどんだけ凄い物件なのだろぉ

    • 土地の調達能力が低い所に詐欺まがいの安普請物件を建てて突撃営業で売りさばいたか、大手だが見積りが大甘で実相場との乖離が凄まじいことになって破綻の二択のような気がします。無論それぞれの物件には強烈なダメ個性がありますが。

      我が家の周囲を見ていても即完売と大苦戦の物件の格差が凄まじいので、不動産は本当難しいですね。

  2. 即完売物件を即転売するマンション転がしが四半世紀ぶりに復活してるのかな。
    僕の入居した4月新築のマンションでは、同フロアの部屋が入居しないままで売りに出された。新築価格より1千万円高騰してた。

    • 好調なのは都心の一部だけみたいですが。消費税と物価上昇の影響で郊外や3000万台程度の物件はNGでしょう。

  3. 独身オトコにとっては3千万円クラスの物件のほうが使い勝手はいいのですがね。
    僕は場所重視で決めたので億ションの1LDKになっちゃいました。じぅねんろぉん組みたくなかったのだけどなー

    • 我が家の下の家は士業の独身世帯ですね。下層階はお一人様♂率が結構高かったりと5~6千万円世帯でも結構独身世帯2LDKのニーズはあるようです。

  4. 初めてこのブログを拝見しました!
    勉強になります。ブクマしました。

    前にリノベ物件に住んで、施工ミスで大変な思いをしました。
    無知は恐いです。

    • はじめましてーありがとうございます。
      リノベネタは「婚活マンション」が最高なのでよければ笑って下さい(-_-;)

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