【雑記コラム】駄マンション検め 「繁華街脇マンションってどうよ」

最近の趣味というかネタ集めのために、近隣の城南エリアの新築物件の情報をリサーチしているのですが、結構面白い物件が沢山あって、私の出歯亀根性好奇心を満足させてくれます。

今回は五反田方面に下りた所にある繁華街というか風俗街脇にある物件をリサーチしていた際に見えてきた繁華街物件の実態を紹介させて頂こうかと思います。

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五反田駅周辺は東西両側に風俗街が広がっており、そのルーツは戦前の目黒川沿いの花街であり、戦後に駅前に闇市が誕生して商業地域が発展していったのに伴い拡大していきました。

なので、ここの風俗関係者は花街由来の日本人及び、戦後のドサクサに紛れて駅前を占拠して住み着いた朝鮮系の人たちで占められています。(主に北朝鮮系)

この一帯は商業地域で建築規制やテナントビルの受け入れ業種も緩いので、東側にはごちゃごちゃしたペンシルビルが立ち並び、飲食店や風俗店やパチスロ店が入り乱れて入居しています。西側は比較的表は綺麗で銀行や企業のオフィスビルが多いのですが、裏に入ると古いマンションアパートが多く、その中には数多くのモグリ営業も含む風俗店が入っています。

で、このようなモグリ風俗店の摘発がよく起きます。

http://www.sanspo.com/geino/news/20131022/tro13102205030005-n1.html

男女性行為見せ合い…「カップル喫茶」で荒稼ぎの経営者ら逮捕

客がわいせつ行為を見せ合う「カップル喫茶」を運営したとして、警 視庁保安課は21日までに、公然わいせつほう助容疑で、同店経営の石川隆一容疑者 (57)ら2人と、店内で性行為をしていた客の男女6人を公然わいせつ容疑で逮捕した。石川容疑者は東京・五反田のマンションの一室を「カップル喫茶」と して提供、複数の男女がわいせつな行為を見せ合うことを助けたという。

 保安課によると、石川容疑者の逮捕容疑は、19日夜、 東京都品川区西五反田のマンションの一室をカップル喫茶として提供し、埼玉県志木市の財団法人職員の男(46)ら男女6人=公然わいせつ容疑で逮捕後、処分保留で釈放=が全裸で公然とわいせつな行為をするのを助けたとしている。石川容疑者は容疑 を認めているという。

カップル喫茶は、男女同伴を条件で入店できる喫茶店。店内では主に自分のパートナーと性行為を行うが、他のカップルと合意をすれば、相互鑑賞や、乱交に発展することもあるという。

店は約80平方メートルの4LDK。「2人で楽しむ部屋」「乱交ルーム」「プレールーム」「談話ルーム」があり、逮捕された6人はプレールームで、それぞれが連れてきた相手と性行為をしていたという。

カップルは46歳と35歳、54歳と47歳、50歳と52歳の男女3組で、いずれも夫婦ではなかった。客の女性のなかには「6年前から100回ぐらい来ている」などと話す“猛女”もいたというからビックリだ。

同 店の料金システムは、入会金がカップル3000円、女性単独1000円。利用料金はカップルで6000-8000円(曜日、時間により異なる)。女性単独はオール3000円。同課によると、石川容疑者は約10年前から同店を経営し、これまでに約3億6000万円を稼いでいたとみられている。

今年になって「交際していた20代女性をカップル喫茶に連れて行ったら嫌がっているのに客らに輪姦され、自殺した」と匿名の通報があり、同課が捜査していた。同課では自殺の事実は確認できていないという。

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何故だか中国のニュースサイトに石川容疑者とされる写真が載っていました。

数年前にも、五反田ではオフィスビルを丸ごと借りきって違法風俗店を営業していた韓国籍の通称「デリヘル王」と呼ばれた経営者が逮捕されましたし、今年も中国人が性風俗エステを無許可営業して逮捕されています。

何でこんな事が頻発しているかと言えば

・改正風営法の影響で、事実上都内では新規に店舗型風俗店やデリヘルの受付事務所を作る事ができなくなった(許可されているのは歌舞伎町、池袋、吉原程度)

・多くの新規参入業者は一方デリヘルの事務所(電話応対と風俗嬢の待機所)を開くのは規制が緩いため、デリヘルやホテヘルが続々参入してきたが、店舗型の方が収益力が高いため、一部の業者が違法営業へとシフトしていった。

 ・事務所を開くにも大家の風俗営業承諾物件は非常に家賃が高く(坪2万~3万)駅前のマンションや一般テナントビルで違法営業したほうが遥かに安くつくため、違法営業手を染める業者が後を絶たない状態。

 ・公安委員会への届け出もかなり煩雑になり、大家の許諾や規制が厳重になったため、身元が怪しい零細業者がワンルームマンションやウィークリーマンションでの違法営業にシフトしていった。なお↓は法人がデリヘル事務所を開業する際に手続きに必要な書類。

①無店舗型性風俗特殊営業営業開始届出書(指定様式)
②営業の方法(指定様式)
③住民票(本籍地又は国籍等が記載されているもの)
④免許証・パスポートの写し
⑤部屋の賃貸契約書の写し
⑥部屋の建物登記簿謄本の原本
⑦部屋の使用承諾書の原本
※自己所有物件の場合は、部屋の建物登記簿謄本の原本
⑧部屋の平面図
⑨商業登記簿謄本の原本
⑩定款
⑪役員の住民票(本籍地又は国籍等が記載されているもの)
⑫役員の免許証・パスポート等の写し

・デリヘルの違法営業は業態的に住所を隠しての営業が可能なため、違法行為が発覚しにくい

とまー規制強化が風俗のアンダーグラウンド化につながるという見事なコンボを見せてくれています。

では何故五反田が一大非店舗型風俗街へと変貌したかと言えば「ラブホテルが密集して建っているため」です。風俗店、特にデリヘル、ホテヘルのような業態は回転率と客を待たさせずにホテルへすぐ送り込める立地が重要です。なので、ホテルのキャパシティが高く、なおかつマンションと雑居ビルが混在しているこのエリアは、このテの店が繁殖するのに絶好の立地であったわけです。

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以前は東は店舗型風俗の密集地帯、西は非店舗型風俗の密集地帯という感じだったようなのですが、最近では店舗型風俗が2005~2006年の法規制強化で駆逐された影響で、ホテルの密集度の高い東側のマンション需要も高くなっているようで、どうやら多くの非店舗型風俗が東側に事務所を構えているようです。風俗営業可能物件専門の不動産情報を漁ってみても、東西大体同じくらいの物件数が出ていますし(上図のホテル街というのは東側の事)、需要も高いらしくかなりの物件が回っているようです。

なので東側の風俗街周囲のマンションはどういう状況なのか調べてみたのですが、1R~2LDK程度の賃貸物件が盛んに出ています。

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などなど、非許可の物件にもかなりの数のデリヘル事務所が浸透しているのも確認できていますので、やはりこの一帯は風俗営業及び、風俗嬢の寮としての需要が高いようです。

 

さて、以上よりこの一帯のマンションってどうよという話になる訳なのですが、当然ながら風俗業者に狙われます。賃貸に出されると風俗嬢や(違法)デリヘルが入居してきて、24時間体制でカタギっぽくない人や車が出入りする可能性が十分あります。

例え管理規約で事務所利用を禁止したとしても、違法業者ならお構いなしで入ってきますし、社員寮兼事務所にして寮としてカモフラージュするなどの手口を使われると、証拠をつかむのも大変です。管理組合としては退去を命じるのには、証拠を掴んだ上で総会議決→行為停止勧告→総会議決→区分所有法違反で民事訴訟→延々と裁判 と、なかなか大変なのが実態のようで、粘られると決着がつくまで数年はかかりますし、その間業者は平然と営業し続け、勝訴しても取れる損害賠償金はごく僅かであるという悲しい実態が過去の判例で出ています

あとは風営法違反で警察に密告する位ですが、上記のカップル喫茶も摘発まで10年、それもレイプと自殺という誇張をしてようやく動いてくれた訳ですから、この手の事件が頻発するこの地域では警察の一斉取り締まり作戦が発動するのを待つか、何か他の犯罪行為を違法店がやらかすのを見つけるしか方法がないのが実態かと思います。所轄の警察署がヘタレだと、告発しても業者に対して「届けをすぐに出してね、じゃないと逮捕しちゃうぞ」で済ます場合もあるそうで :-(

しかもオーナーから同意書を取って警察に届ければ風営法上は合法物件になってしまいますし、ぶっちゃけ、やった者勝ちな業界らしいというのは見えてきたので、こういう地域でマンションを買う際には

「駅近でラブホテルまで徒歩5分圏内の物件は絶対に止めておけ」

が教訓ですね。

あとは、コンビニが多くて水商売向けのコスメや風俗向けの衛生製品が沢山置いてあるドラッグストアがある場所も危険です。

では、こういった地域で新築物件をさばく際にはどのような手管を使っているのかを調べてみたのですが、色々爆笑モノだったので次回紹介させて頂きます。

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