駄マンション検め その7 「ジャージ+キャバ+パチ✕持ち逃げ= プレジャーガーデン赤羽」

今回は、赤羽にある城北の抱える問題点と管理会社のあり方について考えさせられる物件です。

スペックは以下のとおり。

【物件名】プレジャーガーデン赤羽

【住所】北区志茂5丁目3−5

【最寄り駅所要時間】12分

【施工会社】松村組

【デベロッパー】慶築建設

【75㎡換算騰落】4725万→2850万(-39.68%

 

場所は北本通り沿いで、幹線道路脇物件です。騒音と排気ガスがちょっと気になる立地ではあります。

次に外見をチェックしてみます。

プレジャーガーデン赤羽02

うーむ・・・

安普請物件の様式美に忠実ですな :-D

隠し立てすること無く機能美を追求した剥き出し配管、お約束の三色混合茶色ペラペラタイル。そして幹線道路沿い物件のくせに防音する気ゼロなペラペラサッシ窓。

交通騒音は口コミによれば結構きついらしいですが、外観からもそれは覗えます。

プレジャーガーデン赤羽03

駐車場は非常に少ないのですが、その少ないスペースに原付きが乱雑に突っ込まれているのがいいアクセントとなっております

akabane02

駅方面にちょっと行った所には商店街もあり、庶民的で格安なお店が並んでおり、生活するにはかなり便利そうです。北のターミナル駅である赤羽駅からも歩ける距離という事も加味しますと、騒音さえ割り切れば総合的にはさほど悪くもないような気がするのですが。

ただし・・・

akabane01

更に駅前に行くとこんなエリアになりまして、風俗+キャバ+パチ+ウンコ座りで屯すジャージ姿のDQNだらけの素晴らしい光景が広がっております。赤羽の西側は比較的綺麗なのですがこっちはどうも城北の悪い部分を凝縮したような状態になっているようで、住環境としては大いに問題があるようです。

更に追い打ちをかけるのがここのデベ及び施工会社が両方共破綻しているという点。

松村組は2005年に破綻して民事再生手続きを行い、慶築建設は2001年に破綻。ここの竣工が2000年ですので、竣工直後に飛んでいる事になります。しかも更に問題なのがコレ。

マンション管理新聞によると、今年10月12日に東海不動産管理(東京)が倒産。マンションの入居時に売主の不動産会社に一括して支払われる修繕積立基金が、マンション管理組合に渡らないまま“紛失”したという。推定被害総額は1000万円以上。また、同11月25日には、新興のデベロッパーである慶築建設(東京)と、その子会社の慶築住宅サービスが連鎖倒産した。こちらも入居後1年以上たっても、修繕積立基金の引き渡しを受けていない管理組合が複数あり、被害総額は6000万円を超える。いずれも経営危機に陥った業者の運転資金に回された可能性が高い。修繕積立基金は、本来は管理組合に帰属すべき財産である。入居後すみやかに管理組合理事長名義の預金口座に移されなければならない。その取り扱いがずさんだった結果といえる。

中古マンションを検討しているなら、そのマンションの管理費や修繕積立金を保管する預金口座に注意することも重要だ。この8月に施行されたマンション管理適正化法では、預金口座は「マンション管理組合理事名義」でなければならないこと、印鑑と通帳を管理会社が同時に保管してはならないことなどを定めている。ところが未だに「○○マンション管理組合代行××管理会社」といった形で管理会社名義になっているケースがある。これでは管理会社が倒産したときに、修繕積立金などが戻ってこないおそれが高い。管理組合側にも自衛策が必要だろう。

時期的にどうやら、デベかその子会社に修繕積立金を持ち逃げされたぽいです。

色々運が悪くて泣ける物件ではありますが、買う前に土地柄や業者の財務状況を把握するのは必須なんだなという事を思い知らせてくれる事例でした。

 

【ここがダメ】

・幹線道路脇+防音レス物件で騒音MAX

・外観ににじみ出る安普請オーラ

・純粋なDQNタウン、赤羽東口方面

・デベ、施工会社双方とも破綻

・管理費、修繕積立金持ち逃げダメ、絶対

【今回の教訓】

・周辺環境はよく吟味してから決めましょう

・デベ、施工会社の財務状況はきちんと把握しましょう

・騒音は値下がり要因の中でトップクラスの要因らしい事が見えてきたので、騒音が防げるかどうかは事前に十分な検討を。

・DQNタウン脇物件はやめておけ

 

次回は番外編で風俗街や繁華街脇物件についての考察を。

駄マンション検め その7 「ジャージ+キャバ+パチ✕持ち逃げ= プレジャーガーデン赤羽」” への3件のコメント

  1. 一生モノの買い物をするのに、ずいぶん杜撰な買い主が多いですな。被害者にもそれなりに落ち度がありそうです。百円単位だとワイキャイ騒ぐくせに、百万円単位でガサツなヒトが多いのではないでしょうか。モデルルームでコーヒーにやたら砂糖とクリープを入れる客なんかが、仲介手数料半額!なんて呼び込みにとびつくモノです。

  2. ここを新築で買ったとすれば1900万円弱-賃貸実勢価格分、恐らく7,800万円は損しているはずなのですが、そういう人が商店街の激安スーパーで「今日は玉うどん3玉105円だったのよ!ドヤァァ!」とかやっていると思うと切なくなりますね。

  3. そーゆーオバハンは、同じうどん玉を正価の126円で買って帰ってきた亭主を経済観念の無い阿呆扱いして大騒ぎするのですな。ありがち(笑)

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