三者三様

先日同期の同僚三人組で立ち話をしていた所、全員消費税駆け込みラッシュで不動産を購入していた事が発覚。

しかし、三者三様に買った物件のベクトルや資金繰りがバラバラだったのがなかなか興味深かったです。

 

私: 高輪台の古典的屋敷街エリアの大手デベのDINKS向けタワーマンション 5年固定金利で10年以内完済目標。

OTW氏: 世田谷区某所のオーダーメイド戸建て、変動金利で短期完済目標。

JJ氏: 千葉県柏市某所のTX沿線の新興住宅街の大手デベ3LDK高層マンション、フラット35でのんびり返済

 

さて、三人の重視していた物をそれぞれまとめてみますと

私:資産性、運用能力、利便性、奥さん実家との距離。

OTW氏:こだわりのカスタムメイドの住まい。

JK氏:子供の養育環境、広さ、郊外スタイルの生活。

と見事にバラバラ で笑えました。

私の場合は「運用資産」としての価値を重視したため、賃貸しし易く売りやすい事、最悪の場合、家賃収入で最低限の生活ができるレベルの物件であること、転勤や何があっても賃貸しで対応できる事、転売利益も狙える環境であること。を目標として掲げました。自己資金も6割以上を用意し、5年固定ローンと住宅ローン減税の組み合わせで利払いを最小に抑えつつ自己資金をキープし運用に回し、5年経った段階で前倒し返済を一気に投入するかどうかを判断という戦法です。

奥さんの意向は・・・殆ど無かったな・・・むしろ自分が奥さんの都内転勤や実家との距離を色々考慮して決めた部分が殆どで、文句を言われたのは「北向きだと洗濯物が乾かない」だけ :-( 。子供?もしできても大きくなる頃にはローンもとっくに終わっているので賃貸に回して大きい所に住み替えでもいいですし。月の純益が20万以上ここなら取れる上、今の建物の作りなら40年以上余裕で持つので、特に問題ではありません。その頃には品川駅のハイパーターミナル化の影響もかなり波及しているでしょうし、下がっても月15万は利益確保できるかという所でしょうか。とりあえず、この物件は老後の資金源という意味合いが大きいというのが特徴です。どうせ年金なんかゴミのような額しか貰えないでしょうし、自分で選んだ現物の方がよっぽど信用できます。

OTW氏の場合はオーダーメイドの和建築を作りたかったという辺りが大きかったのと、アウトドア用具などが沢山あある上、車も大きいという点から収納や駐車場代の関係上という辺りも影響したものと思われます。あとは子供部屋や育成環境を考えた部分が大きいでしょう。OTW夫人は資格持ちなので、育児→復帰が容易なので待機児童が悲惨なこの地域を選ぶことができたというのもポイントであったと思います。我が家だったら子供ができた瞬間に奥さんの実家に預ける以外破滅コースまっしぐらですし。あとは千代田線沿線に務めている以上、通勤が楽というのも大きいですね。代々木上原から座れますし。

OTW氏の実家が戸建てであったかの差も大きなポイントかと思います。我が家はマンション住まいしかした事ないですし、その差は大きいです。とにかくOTW家は買い物含め住むには便利な土地には違いないので、その点は我が家より格段に優れています。逆に我が家はマンションが宅配スーパーとの提携をしているので、冷凍や生鮮食品を含んだ買い物を宅配ボックスに保冷ボックスごと入れて宅配してくれるサービスを活用する予定です。ここは住環境と買い物利便性をバッサリ切り分けた我が家と、そうでないOTW氏の考え方の差です。

次に、返済が変動金利で短期決戦というのは私よりリスクを取っていますがこれは大した差ではないでしょう。それ以上に地震+火事のリスクがこの区画が立てこんで家屋密度の高い一帯に戸建てを構えるリスクなので、その対策は怠らないようにした方が良いかと思います。特に木造和建築だと延焼巻き添えが非常に怖いので、(火事の巻き添えにしても火元の家には賠償責任は発生しない)保険や消火設備などの自衛策が必須です。

防災ハザードマップOTW

※場所はかなり大まかにしか知らないのでてきとーにマーキングしています

また、固定資産税などの課税も結構大きな差が出ます。大体世田谷区のこの一帯の路線価格は77~80万/㎡程度なので、70㎡程度の土地を持っていると仮定すると5400万円ほど、これに固定資産税率の1.4%と小規模住宅の減免倍率1/6を掛けると12.6万円 この一帯は市街化区域が多いので、都市計画税もかかるとすると0.3%の税率に減免倍率1/3で5.4万円。合計18万円の課税がベースとなります。これに建物の評価額分が加算されます。とりあえず800万円という評価を受けたとすると11.2万円。新築だと10年間半額に減税されるので、5.6万円。ただし建物評価は20年程度で大体償却されて0になるので毎年数%ずつ評価は下がっていきます。なので10年後の減税適用が終了後も大して上がりはしないでしょう。さらに都市計画税もかかってくるので0.3%で2.4万円。土地18万円+建物8万円で年24万円の課税となります。これは我が家と比べてもかなり高いです。そして土地持ち分の少ないマンションと違い20年経過後も延々と18万円の課税が続くのもポイントです。

それに木造家屋だと地震保険料も高めになります。1000万円程度の保険では年2.8万は取られるようです。しかし、建物時価換算での保証なので全額はまず出ませんので、修繕の自己負担は相応に覚悟する必要があります。それと純粋に和風に作ってしまうと、台風地震災害時に瓦屋根などの補修で結構なお金が飛んでいきます。軽微でも10万円以上、ヘタすると100万オーダーの金が不定期に飛んで行くリスクがあります。東日本大震災後にあちらを見て回った感じでも、派手に屋根がやられている和家屋が至る所に見られましたので、その意味個人的にはあまりクラッシックな瓦はお薦めできないんですけどね。これらを住宅総合保険でサポートするなら30年一括払いで30万程度取られます。となると地震と住宅総合で合計平均年4万円弱は飛んで行くという事です。

意外に知られていないのですが、オーダーメイドの戸建の場合、特注で色々水回りなどを作ってしまう場合が多いので、設備更新する際に標準規格品が使えずアホみたいな金がかかるというのも問題点です。マンションは標準品を使って設計している事が多いので、この点も維持費という面では大きな差が出るポイントになりえます。オーダーメイド住宅は施工業者の質や調達資材の問題が大きいので、そこは博打です。

我が家のマンションはマンションで月4万程度のお金が、管理費やら何やらで飛んで行くので一概に戸建てが高いとは言えないのですが、私の考えでは、今度住む所は「各階ゴミステーション」「ディスポーザー」「宅配スーパー(配送費無料)」「遠隔警備」があるので「ゴミ捨てと買い物と荷物受取代行をしてくれて、設備維持保守もやってくれる家政婦と警備会社との契約コスト」と考えればかなり割安と考えています。今住んでいる所ですと、毎日3,40分前後は買い物に消費しているので私にとっては非常に大きな差となりえます。ちなみに戸建てだと当然ゴミ捨ては日時指定で真夏でもすぐに生ごみを始末できず、資源ごみに至っては月1や月2、地域によっては町内会の回収分別イベントに駆り出されたりします。それに戸建てだとセコムを入れるだけで5万円以上の初期費用と月額7000円以上かかります。しかも我が家だと予め警備設備がビルドインされている設計のため、戸建てのように出かける前の警備セット操作も帰宅時の解除操作も不要で施解錠と同時にワンタッチで行えます。

これも家事の減免を対価と考えるかどうか考え方の差でしょう。

私は共稼ぎで家事分担割合が多いため、判断基準が「いかに日常生活に手を抜けるか」に特化しているんだなぁと改めて実感しました。

戸建ては天災火災リスクが高く、借家にしてもコスト的に資産運用に全く向いておらず、老後になっても維持にひたすら手間とお金がかかるので(土地の評価額が高いと相続税も痛い)、私としてはハナから対象外だったのですが、「自分の好みに合わせて道楽的に徹底的なカスタムを施せる」という点は確かにこれらの問題点を補って余りある魅力があるとは思います。損得を考えると私にはなかなか決断はできない選択肢ですが、こういう物は「やりたいからやる」なんだなと思います。

 

JJ氏についてはJJ夫人の実家からの距離と子供の養育環境第一なのかなと思いました。

あと、子供にお金が滅茶苦茶かかる昨今の事情を考えて、住宅側にかけるお金を大分抑制しているような空気も漂っていました。郊外スタイルの物件としての選択としてはTX沿線は伸びしろもまだまだありますし、台風時の川が抱える交通脆弱性の問題点はありますが、TXはJRに比べてかなりタフなので、千葉方面で購入するのであれば良い選択だと思います。それに、常磐線沿線はガラがね・・・DQNの巣窟と呼ばれている土地柄ですし。トラック屋とバイク屋とラーメン屋とパチンコ屋だらけな土地でマクドナルドやドン・キホーテをたまり場にして育つのは確かに・・・

昔からJJ夫妻はニュータウン系の土地を好む傾向があったので、これはこれで彼らの志向にマッチした正解なのではないかと思います。あと、車を持つならこのくらいの場所が維持費も安くていいですからね。

私の所だと駐車場代に月4万台以上かかりますから。昔この辺りに住んでいた経験からすると、車が不要になるのかどうかは正直微妙なので(坂だらけで商業施設に乏しい)手放すかどうかは何とも言えません。奥さんの実家に置いておくというプランも上がっていますが、あちらでも3万くらいするんだよな・・・城南の駐車場代は異常です・・・ :-P

アマゾンとネットスーパーで全てが賄えるかどうかにかかっているのですが、それは来年住んでみてからでないと何とも言えません。済めばローン完済までは車を切り捨てる事になるかと思います。年70万円は節約できますから、かなり大きな選択肢です。

 

 

【まとめ】

私:金融屋みたいな狡っ辛い計算の上で資産運用のネタとして動産的なDINKS向け小型タワーマンションを買った。とにかく世の中を全く信用していないヒネた性格のためこのような選択となった。

OTW氏:それなりにリスキーだが趣味道楽全開な戸建てという選択を取った。楽しく生きたい彼の志向が如実に出た選択となった。

JJ氏:子供がいる以上資金繰り含めリスキーな事に踏み出すのが難しいため、非常に堅実に普通のニュータウンのファミリータイプマンションを購入という選択となった。

 

今後不動産を買う予定の皆様も、ご自身のおかれた環境を十分検討の上、最適な物件を選択されることが最良の選択肢になるのではと思います。何をもって正解とするは個人によって異なるのですから。

 

【おまけ】

地震ハザードカルテ

より調べた各人が買った土地の地震のリスク分析結果です。

 

・JJのお住まい付近

JJ

・OTWのお住まい付近

OTW

・私のお住まい付近

Shamo

ま、関東平野はよほど奥のほうまで引っ込まないと安全な場所はなかなかないという現実が見せつけられたという所かと思います。沿岸地域に住むなら我が家みたいに免震構造+自家発+備蓄倉庫が完備している所を選ぶか、がっちり保険をかけるかのどちらかなのでしょう。

集合住宅だと破損時の費用分担で揉めますから、特に耐震能力の高さはよくよく検討したほうが良いと思います。タワーマンションの場合、耐震+制震構造の物件だと地震後に下層階の内装が滅茶苦茶で上層階は被害ほぼ無しというパターンになる事が多いようなので、嫉妬やっかみ含め管理組合内での調整が色々大変なようです。

災害の最大の敵は「人」って辺りなのでしょうね。

三者三様” への3件のコメント

  1. うむ、実に三者三様ですね。皆様、心身のご健康には最大限の配慮を!あと、家を買ったら海外赴任というナントカの法則に負けないでくださいね。前世紀はこの法則にやられた例が多いので。

    • 入社当時の上司はマンションを買った直後に名古屋に流刑にされて即売却。
      数百万損したとかゆーてましたな。
      来年僻地転勤と言われたら、即賃貸に回して会社には社宅に入れろとねじ込むか家賃補助出せと要求するかですかね。
      ターミナル駅近辺を住まいに選んだのは、東京近郊であれば多少の嫌がらせ転勤や出向にも耐えられるという計算もあるのですよ。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)