駄マンション検め その5 「杉並テニヌの王子様は失業中~ レイヤーズハウス杉並善福寺川公園」

今回の高級物件はなかなか奥深い問題を抱えた案件です。いろいろな意味、環境や時代に翻弄された物件と言えるでしょう。

スペックは以下の通り。

【物件名】レイヤーズハウス杉並善福寺川公園

【住所】杉並区成田東2丁目23-12

【施工会社】淺沼組 東鉄工業

【デベロッパー】大京/関電工

【75㎡換算騰落】7350万→4500万(-38.78%

 

 

造りとしては完全に低層高級マンションです。施工会社の淺沼組と東鉄工業はいずれも中堅ゼネコン。良くも悪くもない建築会社って辺りですね。路線価格は土地価格は31.1万円/㎡、敷地面積(1,041.51㎡)からすると土地代が3億4000万円。でもって14戸しかないので平均2400万円の土地持ち分。

まずは、周囲に騒音源などが無いかを調べてみましたら、ナイター設備つきのテニス場がありました。

teninu2

一応体育館タイプのテニス場でなので、直には音や光は漏れそうにもありませんが、中の写真を見る限りは・・・

teninu

骨組みにシートを被せただけの造りっぽいので、あまり防音効果は期待できそうにもありません。テニスという競技の性質上、ひどい騒音だったとは思いませんが、それなりに声や音は響いていたと思います。ちなみに、このテニス場、震災後の電力事情や自粛ムードの中でナイターがあまり使えず、さらにこの体育館の建設費用が嵩んだために資金繰りが悪化、2012年で閉鎖されたようです。全く世知辛い世の中ですね~

 

さて、次にここの間取りを手に入れてみたのですが、不思議なことに階段があります。

どうやらここは「メゾネット」と呼ばれる、戸建に近いタイプのマンションのようです。

レイヤーズハウス03 レイヤーズハウス04

メゾネットはヨーロッパで生まれた戸建感覚の集合住宅で、かつて日本でも高級物件向けにちょっとだけ流行ったスタイルです。

特徴としては

【長所】

・一戸建て感覚なので、子供部屋の別フロア分離や擬似二世帯住宅にできる。

・庭サイズのテラスやバルコニーが広く確保できる。

・戸建より高密度に土地を使える

【短所】

・マンションなのに上下移動が面倒、アンチバリアフリー仕様。

・階段や増設トイレの分、延べ床面積が削られる。

・一般的なマンションのようにエレベーターで人や荷物を輸送できない。

・広いバルコニーはコンクリの照り返しが鬼。

・集合住宅特有の問題(近隣住戸の騒音など)はマンションと変わらず。

・一般的なマンションより土地の持分が多くなるので、税制上のデメリットが大きい。

 

でもって、賃貸の資料とか漁っていたのですが、不思議なことにこの物件、内装写真が全然ありません。

何とか見つけたのがこの二点。

レイヤーズハウス05

キッチン、内装の8割は水回り、キッチンまわり仕様でグレードが見えますが、ここは・・・うーん・・・URレベル+α程度かな。ディスポーザーが付いているらしいのと、換気扇がちょっといい物が付いている以外は今2つですね。

レイヤーズハウス06

全般的に薄くて安いオーラが漂っているのは大○物件だからでしょうか。間取りもやたらデッドスペースや半端で使いづらそうな収納が目立つのもマイナスです。

あと、善福寺川沿岸一帯は、かつてはすぐ大雨で氾濫して浸水するような水はけの悪い谷底の土地であった事を考えると、湿気やカビもそこそこ期待できそうです。半径1km以内にまともな食料品店が無いのも大きなマイナスです。戸建向きの土地だとは思いますが、マンションとしては今ひとつ利便性や環境に欠ける土地という評価を下さざるをえないのが残念な物件と言えるでしょう。

 

【ここがダメ】

・欧風住宅と流行ったメゾネットも今や昔、日本では半端戸建もどき以上にはならず。

・ここを買うなら戸建を狙ったほうが良し。

・設計が悪いと専有面積を有効に使えない。

・デッドスペースにも税務署は容赦なく固定資産税を課税する。ここの予想固定資産税額50万円/年也。老朽化しても年30万円は飛んでいく税務署お布施案件。

・マンション買うなら利便性第一、戸建向きの土地に建っているマンションは超高級住宅街以外は爆弾要素大。

・流石大○さん、良いケツ(内装)をしているぜ!

 

【今回の教訓】

・市場で評価の定まっていないスタイルのマンションは博打要素が高い。

・駅から遠い川沿い低湿地物件は爆弾物件の鉄板コース。

・戸建住宅地と安アパートの混在地のマンションは超高級住宅街以外非常に危険。

・地価の高い土地の戸建や低層マンションを買うと固定資産税が鬼。

・杉並テニヌの王子様は失業中。件のテニスクラブのインストラクターは時給850~1050円の契約社員であったという切ない現実。

 

【次回予告】

次回は東京北部案件になるか、杉並になるか、世田谷になるか・・・この物件でもランキング43位です。

まだまだ続きます。

 

(おまけ)

「テニヌ」ってたまに聞くけど、正確な意味を知らなかったのでググってみたところ。某元テニス漫画の末期の有様をテニスとは違う何か別の競技と揶揄した意味らしいことが分かりました。以下その例。

・ボールを追いかける為に選手が炎の渦を纏ってはるか高空へと舞い上がる。

・空中浮遊したままラリーを続ける。

・一般人の目にも見えるほどのオーラを身に纏う。

・そのオーラが他人と繋がり、完全に同期する。(ダブルス時)

・衝撃波や発火を伴うほどのスピードでボールを打ち返す。

・一撃を受けた選手が20~30mは吹っ飛び観客席に落下する。

・吹っ飛んだ選手が金網の柵にめり込み、柵の方がひん曲がる。

・市販のテニスラケットにしか見えない道具を鋭利な刃物であるかのように扱いボールを切り裂く。

・物理的に分身する。

・ラリーの途中に服が破れ真っ白な体色の人外の存在へと進化する。人によっては天使の羽も生える。

・相手の身体へのダメージもポイントとして加算される。

・ボールが直角に曲がる。

・打球が龍や虎のオーラを纏って飛んで行く。

・亜光速、もしくは超光速で移動する。

・テニスコート全体が激しい突風と砂煙で包まれる。

・選手が興奮すると髪の色や肌の色が変化する。

・相手選手の技によって視力や聴力が失われる。

・一時的にボールが完全に消滅する。

・スマッシュの予備動作として平坦な地面が噴火する。

・ボールに呼応して大気圏外から隕石が落下してくる。

↑によって落下した隕石によって恐竜が絶滅する。

 

テニスというよりもド○ゴンボールに近いような。だからテニヌなのか・・・ :oops:

駄マンション検め その5 「杉並テニヌの王子様は失業中~ レイヤーズハウス杉並善福寺川公園」” への5件のコメント

  1. メゾネットを買うくらいのヒトは自分好みで内装を全部オーダーするから、造りつけの設備はすぐ撤去できる仕様になっているんでしょう。鮪くらい捌けるサイズのシンクとか、中華鍋を振り回してもぶつからないスペースとか注文うるさそうですから。でっかいアメリカンサイズの冷蔵庫を据え付けても床が抜けないようにしてあるとかw

    • 大○さんにそういったオーダーチョイスのノウハウが無かったのが運の尽きって辺りなのかもしれませんね。私の買った所は、その手のオーダーチョイスで出費を強いる巧みな商売をやっていますから、うまいなーと思っております。

  2. 軍鶏さんの新居じゃ内装屋さんが腕の振るい甲斐がありそうですな。ふつーのヒトならデッドスペースでも、風通しのよいサーバー設置場所にしたり、中華鍋やオーブンの火力の要求が業務用水準だったりとかw

    • 火力は求めましたけど、「無理www」で返されました。ま、アース付きコンセントの追加や床補強はしたので結構な出費でしたが(-_-;)

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